Kira Tespiti Davası

 

Toplumsal hayatın önemli bir parçası olan kira ilişkileri, Borçlar Hukuku’nda ele alınır. Bu makalede, kira sözleşmeleri ve kira bedelinin tespiti konusuna odaklanacağız. Kira ilişkisi, kanunlarla belirlenmiş normlar çerçevesinde işler ve bu düzenlemeler toplumsal düzenin sürdürülebilirliği açısından hayati öneme sahiptir.

Kira Bedeli ve Sözleşme Özgürlüğü

Kira sözleşmelerinde, taraflar kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak bu serbestlik, sözleşmenin başlangıcında devreye girer. Kira sözleşmesi kurulurken taraflar kira bedelini belirlerken kanunun sınırları içinde kalmalıdır.

Yeniden Kira Bedeli Belirleme

Kira bedelinin tespiti sadece kira sözleşmesinin başlangıcında değil, sözleşmenin devamı sırasında da gündeme gelebilir. Ancak bu durumda birtakım sınırlamalar ve prosedürler mevcuttur.

Kira Bedeli Sorunu ve Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesi, sürekli bir sözleşme olduğundan, zaman içinde kira bedelinin değişmesi gerekebilir. İşte burada, kiraya verenin kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı, bazı ülkelerde tanınırken bazılarında sınırlıdır. Türk hukukunda kiraya verene bu yetki tanınmaz ve 2023 yılına göre %25 olarak belirtilmektedir. Kira bedelinin ne kadar artırılacağı konusunda taraflar anlaşamazsa, kira tespit davası açma hakkı doğar.

 

 

Kira Sözleşmesi ve Kira Bedeli

Kira Sözleşmesi ve Tanımı

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiş bir hukuki ilişkidir. Kanunun 299. maddesinde kira sözleşmesi, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanır. Kira sözleşmesi, iki taraf arasında rızai, iki tarafa borç yükleyen, karşılıklı bir değiş tokuş içeren, belirli veya belirsiz bir süreyle sınırlı, ancak sürekli bir sözleşmedir.

Kira Bedeli ve Serbesti

Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanma hakkına karşılık olarak kiraya verene ödediği bedeldir. Türk hukuk sisteminde sözleşme serbestisi ilkesi gereği, kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini özgürce belirleyebilirler. Kira bedelinin ödenmesi genellikle para ile yapılır, ancak ayrıca altın gibi benzer eşyayla da ödeme mümkündür.

Kira Bedelinin Zamanı

Kira bedelinin ödenme zamanı, Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde düzenlenir. Buna göre, kiracı, aksine bir sözleşme veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda veya en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, ödeme süresinin öncelikle sözleşmede belirlendiğini, sözleşmede bir düzenleme bulunmazsa yerel adetlere uygun şekilde belirleneceğini ve bu yöntemlerle de belirlenemiyorsa ödemenin her ayın sonunda veya kira süresinin sonunda yapılması gerektiğini belirtir.

Kira Sözleşmelerinin Süreleri ve Sonlandırılması

Belirli bir süreyle sınırlı kira sözleşmeleri, süre sonunda kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sürenin sonuna en az 15 gün kala bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, 10 yıl boyunca herhangi bir neden belirtmeksizin sözleşmeyi sonlandıramaz.

Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli ve Artışı

Kira Bedeli ve Sözleşme Serbestisi

Kira sözleşmelerinin başlangıcında kira bedelinin belirlenmesinde taraflara büyük serbestlik tanınır. Bu serbestlik, başlangıçtaki kira bedelinin taraflarca serbestçe belirlenmesine olanak sağlar. Ancak, ilerleyen kira dönemlerinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin koruyucu hükümler getirilmiştir.

Kira Bedeli Artışının Esasları

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin artırılmasına ilişkin temel esasları düzenler. Bu maddeye göre kira bedeli artışıyla ilgili esaslar şunlardır:

• Taraflar arasında artış oranı sözleşmede belirlenmişse, bu oran geçerli olacaktır.
• Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse veya 5 yıl sonrasında yenileniyorsa, artış oranı taraflarca belirlenebilir.
• Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, artış oranı belirlenebilir.

Kira Bedeli Artış Oranı ve TÜFE

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli artışının üst sınırı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile belirlenir. Bu endeks, kira bedelinin yıllık artış oranını belirlemek için kullanılır. Ancak, Ocak 2019’dan önce, bu endeks Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ile belirleniyordu. 2019’dan itibaren TÜFE, kira artış oranının belirlenmesinde kullanılan endeks haline gelmiştir.

TÜFE Üst Sınırı

Türk Borçlar Kanunu 344/1. maddesine göre, kira bedeli artış oranının üst sınırı bir önceki kira yılının TÜFE oranıdır. Yani, taraflarca belirlenen artış oranı, bu üst sınırdan düşük olmalıdır.

Kiracısı Tacir Olan İşyerleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi uyarınca, kiracısı tacir olan iş yerlerinde TÜFE sınırlaması 1 Temmuz 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu düzenleme ile kira bedelinin artışı TÜFE’yi aşamaz. Ayrıca, bu düzenleme 1 Temmuz 2019 tarihinden önce kurulmuş kira sözleşmelerine de uygulanır.

Kira Artışının Hakkaniyeti

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2. maddesine göre, taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemişse, hâkim tarafından kiralananın durumu ve bölgedeki emsal değerler göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir. Yani, kira bedelinin adil bir şekilde tespiti için mahkeme tarafından karar verilir.

Kira Bedeli Belirlenmesi ve Mahkeme Kararı

Kira Bedeli Belirleme Hakkı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi konusunda taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, belirli koşulları sağlayan kira sözleşmeleri için hakime kira bedeli belirleme yetkisi tanır. Bu koşullar şunlardır:

• Sözleşme beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonrasında yenileniyorsa,
• Her beş yılın sonunda hakim tarafından kira bedeli belirlenebilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Mahkeme, kira bedelini belirlerken çeşitli faktörleri dikkate alır. Bunlar:

• Kiralananın durumu,
• Emsal kira bedelleri,
• Bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranı.

Mahkeme, bu faktörleri göz önünde bulundurarak kira bedelini hakkaniyete uygun bir şekilde tespit eder.

Tek Taraflı Kira Artışı Hakkı Yok

Türk hukukunda, kiraya verene kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı tanınmaz. Dolayısıyla kira bedelinin artırılması konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında, kira tespit davası açılması gerekebilir.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira bedeli artışı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık olduğunda veya kira bedelinin tespiti gerektiğinde kira tespit davası açılabilir. Mahkeme, kira bedelinin tespiti için gerekli değerlendirmeleri yapar ve nihai bir karar verir. Bu işlemlerin başlatılması için dilekçe örneğimiz aşağıdaki linkte sunulmuştur.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği 2023 2024 word doc docx 

Not: Tüm davalar farklılıklar gösterebilir. Dilekçe örneği ile ilgili işlem yapmadan önce hukuki danışmanlık almanızı tavsiye etmekteyiz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası: Süreç ve Yetki

• Dava Açma Süresi: Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca her zaman açılabilir. Bu dava, kira yılına ait kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir davadır ve eda niteliği taşımadığı için faiz talep edilmez.
• Taraflar: Kira bedelinin tespit davası, genellikle kiraya veren tarafından açılır. Ancak kural olarak kiralayan tarafından da açılabilir. Kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda, davanın tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekir. Kiralanan gayrimenkulün sahibi de kira bedeli tespiti davası açabilir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu bir mülk ise, her bir paydaş payı için tespit davası açabilir veya paydaşlar arasında birlikte mülkiyet söz konusu ise dava bütün ortaklar tarafından açılabilir.
• Dava Süreci: Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme, tarafların belirlediği emsal bedelleri, kiralananın durumu, üretici fiyat endeksindeki artış oranı ve yabancı para değişikliklerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder. Bu tür davalarda, kira bedelinin belirlenmesi özel bilgi ve teknik gerektirdiğinden, bir bilirkişi tarafından da değerlendirilir. Bilirkişi, taraflarca gösterilen emsal bedelleri inceleyerek kiralananın bedel tespitini kıyaslar.
• Yetki: Kira bedelinin tespiti davaları, Türk Borçlar Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemelerinin görevlerine dahildir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar, sulh hukuk mahkemeleri tarafından çözülmelidir. Ayrıca, kira alacağına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesine göre, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. İfa edileceği yer mahkemesi, eğer taraflar sözleşmede bir hüküm belirlemediyse, kiralayanın yerleşim yeri mahkemesi olarak kabul edilir.

Önemli Linkler

• Kiracı Tahliye Davası, Kiracıyı Çıkarmak, Kiracı Nasıl Çıkarılır?

• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı ve Kiraya Veren İlişkisinde Önemli Detaylar

• Kiracının Kirasını Ödememesi Durumunda Tahliye ve İki Haklı İhtarla Tahliye Davası

• İşyeri – Dükkan Kiracı Tahliye Davası

• Türk Borçlar Kanunu

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kiracı ve kiralayan arasında kira bedelinin belirlenmesi veya mevcut kira bedelinin değiştirilmesi gerektiği durumlarda mahkemeden kira bedelinin tespitini istemektir.

Kira tespit davası hangi durumlarda açılır?

Kira tespit davası, kiracı ve kiralayan arasında kira bedeli hakkında anlaşmazlık olduğunda veya kira bedelinin yasal sınırlar içinde değiştirilmesi gerektiğinde açılabilir. Ayrıca, kira sözleşmesinin belirli bir süre sonunda kiralananın devam etmesi durumunda da kira bedeli tespiti amacıyla dava açılabilir.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Kira tespit davası, sulh hukuk mahkemesine yazılı bir dilekçe ile açılır. Dilekçede davacı ve davalı tarafın kimlik bilgileri, kira sözleşmesi detayları ve kira bedelinin neden değiştirilmesi gerektiği açıklanır.

Kira tespit davasının süresi nedir?

Kira tespit davasının açılma süresi belirli değildir; her zaman açılabilir.

Kira tespit davası sonucunda mahkeme ne yapar?

Mahkeme, tarafların beyanlarını, emsal bedelleri, kiralananın durumunu ve enflasyon oranlarını göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder.

Kira tespit davasının sonucuna itiraz edilebilir mi?

Evet, kira tespit davasının sonucuna taraflar itiraz edebilir. Ancak itirazın geçerli bir nedeni olmalıdır, aksi takdirde mahkeme kararı kesin olacaktır.

Kira artış oranını kim belirler?

Kira artış oranı, taraflar arasında kira sözleşmesinde belirlenmişse bu oran geçerli olacaktır. Aksi takdirde, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranını mahkeme tespit eder.

Kiraya veren kira bedelini tek taraflı artırabilir mi?

Türk hukukunda kiraya verenin kira bedelini tek taraflı artırma hakkı tanınmamıştır. Kira bedelinin artırılması tarafların anlaşmasına veya mahkeme kararına bağlıdır.

Kira artış oranı hangi endeks üzerinden hesaplanır?

Kira artış oranı, genellikle tüketici fiyat endeksi (TÜFE) üzerinden hesaplanır. Eğer kira sözleşmesinde başka bir endeks belirtilmemişse, TÜFE kullanılır.

Kiracı kira tespit davası sonucunda daha düşük bir kira bedeli talep edebilir mi?

Evet, kiracı kira tespit davası sonucunda daha düşük bir kira bedeli talep edebilir. Mahkeme, kira bedelinin yüksek olması durumunda düşürme kararı verebilir.