Kiracı Tahliye Davası, Kiracıyı Çıkarmak, Kiracı Nasıl Çıkarılır? Hakkında Genel Bilgi ve İşleyiş

 

Kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi, kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkilerin karmaşıklığı nedeniyle belirli şartlara bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliye davası açabilmesi için gereken koşulları ve bu koşulların işleyişini detaylı bir şekilde ele alacağız.

Giriş

Kiracının tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarmasını amaçlayan bir hukuki süreçtir. Borçlar Hukuku, kiracının tahliye davası açabilmesi için bazı şartları öngörmüştür. Bu şartlar, kiracının kirasını ödememesi, tahliye taahhüdü alınması, kiracının başka bir konutu olması, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye, kiracının sözleşmeye aykırılığı ve yeni malikin ihtiyacı olarak sıralanabilir.

 

 

Kiracının Kirasını Ödememesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının temerrüdü (kirayı ödememek), kira bedelini ve yan giderleri ödememesi durumunda gerçekleşir. Borçlar Kanunu’na göre, kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemediğinde, kiraya veren yazılı olarak ihtar çekmelidir. Kiracıya çekilen ihtarnameyle ödenmeyen bedelin 30 gün içinde ödenmesi istenir. Ancak bu süre içinde kira bedeli ödenmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyede dikkate alınması gereken şartlar şunlardır:

1. Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi: Kiraya veren, kiracıya taşınmazı teslim etmelidir. Ayrıca, kiracının ödeme yapacağı tarih geldiğinde kira bedelini ödemesi gereklidir. Örneğin, kiracıya taşınmazın anahtarları teslim edilmeden kiracının ödeme yapması talep edilirse, bu durum temerrüdü teşkil eder.
2. Kira bedelinin ve yan giderlerinin ödenmemesi: Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemediğinde kiraya veren yazılı olarak ihtarname çeker. İhtarda belirlenen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Yan giderler, aidat, ortak ısıtma, ortak aydınlatma gibi kiracının yararlandığı hizmetlerdir.
3. İhtarnamenin çekilmesi: Kiraya verenin kiracıya yazılı olarak ihtar çekmesi gerekmektedir. Bu ihtar, noter kanalıyla veya diğer kanunen kabul edilen yollarla yapılabilir. İhtarnamenin çekilmemesi durumunda tahliye davası reddedilebilir.
4. Verilen süre içinde ödemenin yapılmaması: İhtarda belirlenen süre içinde kira bedeli ödenmezse tahliye nedeni sayılır. Genellikle bu süre 30 gündür. Kiracının aynı nedenle bir kira dönemi içinde iki ayrı ihtar çekilmesi de tahliye davası açma nedeni olabilir.

Tahliye Taahhüdü Alınması Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiracıdan kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini talep edebilir. Kiracı taahhüdü yerine getirmezse kiraya veren tahliye davası açabilir. Taahhüt alınması nedeniyle tahliyede dikkate alınması gereken unsurlar şunlardır:

1. Taahhüdün alınma süreci: Kiracının tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ile aynı gün alınamaz. Taahhüdün yazılı olarak alınması, farklı tarihlerde imzalanması ve tahliye tarihini net bir şekilde belirlemesi gereklidir.
2. İhtar çekilmesi veya dava açılması: Tahliye taahhüdünün yerine getirilmemesi durumunda kiraya veren, kiracının tahliye taahhüdünü yerine getirmediğini belirten bir ihtarname çekebilir veya dava açabilir. İcra takibi yoluyla tahliye sağlanabilir. Ancak, taahhüt noter yoluyla alındıysa, imza inkâr edilmez ve tahliye gerçekleşir.

Kiracının Başka Bir Konutu Olması Nedeniyle Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olduğunda kiraya veren, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Ancak, kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesi sırasında bilememesi gereklidir. Bu nedenle kiracının başka bir konutu olması nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için bazı şartlar vardır:

1. Kiracının veya eşinin başka bir konutu olmalıdır: Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmalıdır.
2. Bilinmeyen bir durum olmalıdır: Kiraya veren, kirac ının veya eşinin başka bir konutu olduğunu kira sözleşmesi imzalandığında bilememiş olmalıdır. Bu durum, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde yazılı olarak kiracıya bildirilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiracının kiralanmış taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu durumda dikkate alınması gereken noktalar şunlardır:

1. İhtiyaç zorunluluğu: Kiracının, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.
2. İhtar zorunluluğu: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması için ihtarname çekilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ihtiyacın gerçek ve zaruri olduğunun ispatı açısından ihtarnamenin mahkemeye sunulması önemlidir.
3. İhtiyaca dair deliller: İhtiyacın gerçek, sürekli ve zaruri olduğunun ispatı için gerekli belgeler ve bilgiler sunulmalıdır. Örneğin, kiracının emekli olacağı ve taşınmaza yerleşeceği durumunda emeklilik dilekçesi ve yerleşme niyetini gösteren belgeler gereklidir.

Yeniden İmar ve İnşa Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hale geliyorsa, kiraya veren yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu durumda dikkate alınması gereken unsurlar:

1. İmar ve inşa gerekliliği: Taşınmazın yeniden inşası, imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gereklidir. Bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hale gelmelidir.
2. İhtar ve delil sunumu: Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye için ihtar çekmek zorunda olmasa da işin ciddiyetini ve gerekliliğini kanıtlamak için gerekli delillerin sunulması önemlidir.

Kiracının Sözleşmeye Aykırılığı Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları, sözleşmenin feshine yol açabilir. Örneğin, kiracının kiralanan taşınmazı sözleşme amacı dışında kullanması veya komşularla sürekli huzursuzluk yaşaması gibi durumlar akde aykırılığa örnek olarak verilebilir. Bu durumda dikkate alınması gereken hususlar:

1. İhtar çekilmesi: Kiracının akde aykırı davranışları aleniyet kazanmadıkça ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarnamenin çekilmesi, davanın reddi sebebi olarak kabul edilmemektedir.
2. İhtar süresi ve dava süreci: İhtar çekildikten sonra bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtar çekilmeden dava açılamaz.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak istiyorsa, kiraya veren yeni malikin iktisabı nedeniyle kiracının tahliye davası açabilir. Bu durumda dikkate alınması gereken hususlar:

1. Yeni malikin ihtiyacı: Yeni malik, kiralanan taşınmazı sonradan edinmiş olmalıdır.
2. İhtiyaç zorunluluğu: Yeni malikin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi gerektiğini kanıtlamalıdır.
3. İhtar ve dava süreci: Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı olarak durumu bildirmelidir. Bu bildirimin ardından altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ayrıca, yeni malik, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da tahliye talebinde bulunabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kira tahliye davaları, kiraya verenin çeşitli nedenlerle kiracıyı çıkartmak istediği durumları düzenleyen hukuki süreçlerdir. Her bir tahliye nedeni farklı şartları ve prosedürleri içerir. Bu nedenlerle, kiraya verenlerin ve kiracıların hukuki haklarını ve yükümlülüklerini tam olarak anlamaları önemlidir.

Kira tahliye davaları sırasında, kanun maddelerine uygun şekilde ihtarname çekilmesi, gereklilik durumlarının ispatı için delillerin sunulması ve sürelerin titizlikle takip edilmesi büyük önem taşır. Kiracıların da haklarını savunabilmeleri için bu süreçleri doğru bir şekilde anlamaları ve gerektiğinde hukuki yardım almaları önemlidir.

Her durumda, hukuki danışmanlık almak ve ilgili kanun maddelerini dikkatlice incelemek, kira tahliye davalarının başarıyla sonuçlanması için kritik bir rol oynar. Kanunlardaki değişiklikler ve yerel yargı kararları da dikkate alınarak, kira tahliye davalarında doğru adımlar atılmalı ve hakların korunması sağlanmalıdır.

 

Önemli Linkler

• Türk Borçlar Kanunu (PDF)
• Kira Kontratı (2023)(docx)