İşyeri – Dükkan Kiracı Tahliye Davası: İşyeri Kiracısı Nasıl Çıkarılır?

 

Günümüzde işyeri kiraya verenler için gereksinim nedeniyle tahliye davası, önemli bir hukuki hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazıda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 350/f.1, b.1 kapsamında işyeri kiracılarının gereksinim nedeniyle tahliye hakkını ele alacağız.

 

 

İş Yerleri için Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, bir kiracının ya da kiraya verenin, belirli nedenlerle kiralananın boşaltılması talebini içeren hukuki bir süreçtir. TBK md. 350/f.1, b.1, işyeri kiracıları için özel bir tahliye sebebi olan gereksinim nedeniyle tahliye hakkını düzenler.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye Şartları

1. Gereksinim Kavramı: Gereksinim, gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olmalıdır. İhtiyacın samimi ve gerçek olup olmadığını somut olaya göre değerlendirmek gerekmektedir. Yargı kararları, benzer durumları inceleyerek gereksinimin gerçekliği konusunda fikir sağlayabilir.
2. İhtiyacın İspatı: İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olduğunu ispatlamak gereklidir. Ayrıca, ihtiyacın sadece davanın açıldığı anda değil, dava süresince de devam etmesi gerekmektedir.
3. Tahliye Sebepleri: Tahliye isteğinin sadece kira artışı gibi kiraya verenin menfaatini artırmak amacıyla yapılmadığını kanıtlamak gerekmektedir. Aksi durumda tahliye isteği geçerli sayılmaz.
4. İhtiyacın Türleri: Sağlık sorunları, eğitim, evlilik, işyeri ihtiyacı gibi durumlar, gereksinimin gerçekliği açısından dikkate alınabilir.
5. Dava İkamesi ve Devamlılık: İhtiyacın dava açıldığı anda var olması ve davanın sonuna kadar devam etmesi gereklidir.
6. Hakimin Rolü: İhtiyacın gerçekliğini değerlendirecek olan yargıç, delilleri ve dosya bilgilerini kullanarak karar verir.
7. Sahte İhtiyaç İddiaları: Kiraya verenin sadece kendi çıkarını düşünerek tahliye isteği olması durumunda gereksinim oluşmaz.

İhtiyaç Nedeniyle İşyeri(dükkan) Tahliye Davası Açabilmek için Şartlar

1. Kendiniz veya Yakınlarınız İçin Gereksinim: İşyeri kiracısı olarak, işyerinin size, eşinize, altsoyunuza (çocuk, torun vb.), üstsoyunuza (anne, baba vb.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz diğer kişilere ait bir gereksinim doğmalıdır.
2. Kiralananın Kullanımı İmkânsız Hale Gelmiş Olmalı: Kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse, gereksinim nedeniyle tahliye talebinde bulunabilirsiniz.
3. Süreli veya Belirsiz Süreli Sözleşme: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak dava açılmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Açılacak Tahliye Davasında Örnek Yargı Kararları

1. Konut İhtiyacı ve Kirada Oturma: İhtiyac sahibinin kirada oturuyor olması, konut ihtiyacının varlığı için yeterli bir kanıt olarak kabul edilir.
2. İşyeri İhtiyacı ve Üstün Nitelik: İşyeri ihtiyacı durumunda, kiralananın iş yapmaya daha elverişli olması veya üstün niteliklere sahip olması gerekebilir.
3. Sağlık Sorunları ve Gerçek İhtiyaç: Sağlık sorunları nedeniyle tahliye isteğinde bulunuluyorsa, bu durumun belgelerle kanıtlanması gereklidir.
4. Yaşlılık ve Üstün Özellikli Konut: Yaşlı ihtiyacı sahiplerinin, konutlarının üstün özelliklere sahip olması gerekebilir.
5. Öğrenim veya İşyeri İhtiyacı: Öğrenim veya işyeri ihtiyacı durumunda, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispatlamak önemlidir.

Hukuki İncelemeler ve Doktrin Yorumları

TBK md. 350 hükmüne göre, gereksinim nedeniyle tahliye davası açarken ayrıntıları göz önünde bulundurmak önemlidir. Kanun metninden anlaşıldığı üzere, gereksinim nedeniyle tahliye davasının esasen kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Ancak, kiraya verenin sıfatına ilişkin olarak sınırlamalar getirilmemiştir. Bu nedenle, kiraya veren gerçek kişi veya tüzel kişi olabilir; malik olma şartı aranmaz. Ayrıca, kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davayı açabileceği Yargıtay kararları ile tespit edilmiştir.

Tüzel Kişi ve Şirket İhtiyacı

Tüzel kişi; kiraya veren, konut gereksinimi dışında kendi işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir. Ancak, tüzel kişi yönetici veya personeli için bu talepte bulunamaz. Şirket ihtiyacı nedeniyle gerçek kişinin dava açması mümkün değildir.

Yargıtay kararları; gerçek kişinin, şirket ihtiyacı nedeniyle dava açamayacağını vurgulamaktadır.

Tahliye Davası Süreci ve Sonuç: Adımlar ve Öneriler

1. Hazırlık: İhtiyacınızı somut delillerle kanıtlamak için gerekli belgeleri toplayın.
2. Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyarak dava açın.
3. Dava İkamesi: İhtiyacın dava süresince devam ettiğini kanıtlamak için süreci iyi yönetin.
4. Yargı Süreci: Hakim, delilleri değerlendirerek ihtiyacın gerçekliğine karar verir. Sağlam deliller sunmanız önemlidir.
5. Tahliye veya Red Kararı: Eğer ihtiyacınızı ispatlarsanız, tahliye kararı alabilirsiniz. Aksi halde talebiniz reddedebilir.

Dava Süreci ve Sonuç

İşyeri (dükkan) kiraya veren veya İşyeri (dükkan) kiracısı olarak; gereksinim nedeniyle tahliye hakkınızı bilmek ve doğru şekilde kullanmak önemlidir. Tahliye davası süreci, dava dilekçesinin düzenlenmesi, gereksinimi kanıtlayan belgelerin sunulması ve mahkeme tarafından verilecek karar adımlarını içerir. Bu yazının amacı, temel bilgileri sunarak sizi yönlendirmektir. Özel durumlarınızı dikkate alarak uzman bir avukattan destek almanızı öneririz.

Hukuki süreçleri doğru takip ederek, gereksinim nedeniyle tahliye davasıyla ilgili hakkınızı etkili bir şekilde kullanabilirsiniz.

Önemli Linkler

• Kiracı Tahliye Davası, Kiracıyı Çıkarmak, Kiracı Nasıl Çıkarılır?

• Kiracının Kirasını Ödememesi Durumunda Tahliye ve İki Haklı İhtarla Tahliye Davası

• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı ve Kiraya Veren İlişkisinde Önemli Detaylar